Hackuj krízu, bývaj zdarma v Bratislave!

85
Stock Exchange Profits Boom  - geralt / Pixabay
geralt / Pixabay

Je vôbec možné bývať v Bratislave zadarmo? Myslím keď tu nemáš rodičov či priateľov, ktorí by ťa prichýlili dlhodobo bez platenia. A nemám na mysli ani žiadny couchsurfing alebo charitu. Mám na mysli vlastné bývanie, za ktoré nebudeš platiť. Nereálne? Áno, viem, môže to tak znieť. Bratislava je známa tým, že sú tu vysoké náklady na bývanie či už pri kúpe bytu alebo pri prenájme. V skutočnosti to možné je. Vďaka stratégii zvanej house-hacking. A aj keď v tomto článku uvádzam pomerne extrémny prípad, stále je možné sa ním minimálne čiastočne inšpirovať.  

House-hacking – stratégia do každej fázy ekonomického cyklu

Na úvod treba povedať, že house-hacking nie je žiadny prevratný objav týchto dní. Ak to v zjednodušovaní preženiem, ide len o podnájom, resp. vlastné bývanie zdieľané s podnájomníkmi. Takže to pravdepodobne robili aj mnohé generácie pred nami, len to nemalo taký pekný hipsterský názov. Inými slovami, bývaš vo vlastnom byte, ale časť bytu prenajmeš ďalším ľudom a spoločné priestory zdieľate. Isteže to nie je pre každého, ale domnievam sa, že keď tento text čítaš, mohlo by ti to aspoň nasadiť chrobáka do hlavy. House-hacking je totiž síce náročná stratégia, ale pomáha v každej fáze ekonomického cyklu. Ak sú byty drahé a ich ceny stále rastú, táto stratégia môže byť aj veľmi profitabilná vďaka pákovému efektu. Ale aj keď ceny bytov nerastú či klesajú, je dobré žiť s vedomím, že prípadný pokles hodnoty bytu je kompenzovaný znížením istiny na hypotekárnom úvere, pričom sa ale hypotéka spláca práve vďaka príjmu od podnájomníkov.  Poďme sa však tejto stratégii povenovať podrobnejšie aj s príkladom na konkrétnych číslach.

Superhrdina Martin

Martin už nie je študent vysokej školy, hoci ním nedávno bol. Život na internáte mu však neprekážal a má naň dobré spomienky. Počas školy sa naučil dobre hospodáriť s peniazmi. Vďaka brigádam a čiastočným úväzkom v kombinácii s lacným bývaním a jedlom na internátoch si dokázal vytvoriť pekné úspory 6000 EUR. To však bolo pred troma rokmi, teraz je už zamestnaný na plný úväzok a býva v lacnom podnájme vo vlastnej izbe. Chcel by samozrejme bývať vo svojom byte, ale splácanie vysokej hypotéky sa mu nevidí rovnako ako splácanie nájmu. Pozerá sa totiž do budúcnosti a všetko čo mesačne zarobí a neminie, dlhodobo sporí a investuje. Vďaka tomu má už na účte a vo fondoch viac ako 20 000 eur. Čo je však najdôležitejšie, žije skromne a neutráca peniaze na luxus a zbytočnosti. A to je superschopnosť, ktorú môže využiť na house-hacking.

Fáza 1 – Hľadanie a kúpa bytu

Martin si v svojej banke vybaví vďaka svojmu dobrému príjmu hypotekárny certifikát na sumu 135 000 EUR a financovanie na 90% hodnoty nehnuteľnosti. Toto nie je typický prípad, ale Martin má šťastie na dobrého finančného poradcu. Pri úrokovej sadzbe 0,80% ročne na 30 rokov to predstavuje mesačnú splátku hypotéky vo výške približne 420 EUR. Popri tom hľadá na internete ponuky na predaj bytov, ale nie hocijakých. Kritéria, ktoré Martin pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti používa, sú špecifické:

  • prioritne byty v lokalitách, ktoré sú vyhľadávané pre prenájmy, ale nie nevyhnutne úplne blízko centra mesta, pretože tam sú vysoké ceny
  • kvôli relatívne dobrému pomeru ceny a nájmu a dobrej doprave a občianskej vybavenosti sú vhodné lokality napríklad stred Petržalky, Trnávka, Dúbravka, či Krasňany
  • rekonštruované alebo nové a najlepšie aj zariadené byty bez potreby veľkých investícií
  • byty s čo najväčším počtom samostatných izieb a samostatnou kuchyňou
  • byty s oddeleným WC a kúpeľňou

Nie je to úplne jednoduché, ale Martin čoskoro nachádza trojizbový byt v strede Petržalky. Má dve väčšie samostatné izby a jednu menšiu. K tomu je tam samostatná kuchyňa, wc, kúpeľňa a priestranná hala, v ktorej sa dá umiestniť spoločné sedenie. Byt je relatívne pekný, hoci rekonštruovaný dávnejšie, a z väčšej časti zariadený. Martinovi sa darí zjednať cenu na 160 000 EUR. Jeho úspory (20 000 EUR) v kombinácii s hypotékou (135 000 EUR) však úplne nepostačujú na kúpu, opravu a zariadenie bytu (5000 EUR), preto si ešte od rodičov požičiava bezúročne 10 000 EUR.

Fáza 2 – Najlepšie využitie bytu (best use)

Úvodnú fázu kúpy investičného bytu má teda Martin za sebou a môže rozmýšľať ako ho čo najlepšie využiť. Opúšťa izbu v cudzom byte a sťahuje sa do vlastného bytu do najmenšej izby. V hale umiestňuje gauč a stolík pre spoločné sedenie a vytvára z nej akúsi „obývačku“. Najväčšiu izbu (pôvodnú obývačku) prenajme príjemnej dvojici mladých ľudí za 320 EUR mesačne a stredne veľkú izbu ešte jednému mladému pracujúcemu človeku za 250 EUR mesačne.

Z uvedeného vyplýva približne nasledovná situácia. Martin vlastní byt, do ktorého investoval 30 000 EUR v kombinácii svojich úspor a pôžičky od rodičov. Svoje náklady na prenájom izby v cudzom nájomnom byte vo výške 250 EUR mesačne vymenil za zálohové platby a energie na svoj vlastný trojizbový byt v celkovej výške 300 EUR mesačne. Okrem toho mu samozrejme vznikla povinnosť platiť hypotéku vo výške 420 EUR mesačne, takže sumárne mu kúpou bytu stúpli mesačné náklady na bývanie o 470 EUR mesačne. Nový mesačný príjem od podnájomníkov však predstavuje dokopy 570 EUR, takže je po kúpe bytu z pohľadu mesačných nákladov o 100 EUR mesačne a teda 1 200 EUR ročne v pluse. Ak niekto chce, môže si spočítať, že 1 200 EUR delené 30 000 EUR investovaných z vlastných úspor predstavuje ročný výnos 4%. Dosť? Moment! Za rok sa zníži vďaka splácaniu zostatková istina hypotéky cca o 4000, čo znamená zvýšenie hodnoty Martinovho vlastného imania a (teda de facto jeho zisk) a predstavuje to 13,3% ročne. Už dosť? Pre niekoho možno áno, ale nie pre supermana Martina. Jeho cieľom je totiž bývať úplne zadarmo.

Fáza 3 – Bývanie zdarma

Do hry vstupuje Martinová priateľka Ivana. Doteraz spolu nežili, ale chceli by to zmeniť. Ivana žije v podnájme v inej časti mesta a platí rovnako ako predtým Martin 250 EUR mesačne za izbu. Martin jej vysvetľuje čaro house-hackingu a presviedča ju, aby to skúsili spoločne. Ako? Martin s Ivanou sa spolu nasťahujú do stredne veľkej izby, pričom sa dohodnú, že Ivana bude Martinovi platiť 180 EUR mesačne. Možno to nie je úplne romantické, ale pre mladý pár je lepšie žiť spolu a Ivana to má aj finančne výhodnejšie. Do najmenšej izby po Martinovi nachádzajú nájomníka za 220 EUR mesačne. Martinov príjem od podnájomníkov sa tak dostáva na sumu 720 EUR mesačne a pritom v byte sám býva. Zálohové platby a energie predstavujú 300 EUR a hypotéka 420 EUR, t.j. dokopy taktiež 720EUR. Bingo! Superman Martin býva v Bratislave zadarmo a vo vlastnom.   

Fáza 4 – Dlhodobá stratégia

Už počujem obrovské množstvo námietok, že Martinov príklad je vymyslený a nereálny. Že tam od mnohých detailov abstrahujem. Že takto život nefunguje a že Martinovi nakoniec aj tak pomohli rodičia. Atď, atp…. Priatelia, tento príklad je zámerne extrémny kvôli tomu, aby ukázal silu tejto stratégie. Nikto predsa netvrdí, že cieľom má byť práve bývanie úplne zdarma. Ale čo keby aspoň časť nákladov na bývanie alebo hypotéky pokrývali podnájomníci? Stálo by to za ten znížený komfort bývania?

Poďme sa ale pozrieť aj na to čo by mohlo nasledovať ďalej v Martinovej situácii. Nebude predsa večne bývať ako vo fáze 3. Martin sa napríklad môže rozhodnúť pokračovať v šľapajach Karola, ktorý si za štyri roky zarobil na komplet splatené vlastné bývanie v Bratislave. Alebo sa pokúsi využiť strategickú geoarbitráž. To je stratégia, o ktorej niekedy nabudúce.

Možno si ale stále hovoríš, že tu visí tá nevyriešená otázka pôžičky od rodičov. Áno, ale netreba zabúdať, že Martin stále pracuje a pritom býva zdarma. S jeho životným štýlom pre neho nie je problém pôžičku od rodičov za dva roky kompletne splatiť. Ak aj nie, môže byť po piatich rokoch predať byt bez povinnosti platiť daň a odvody zo zisku. Aj keby sa cena bytu za 5 rokov vôbec nezmenila, stále sa vďaka splácaniu hypotéku zníži zostatok istiny na cca 115 000 EUR a pri predaji bytu zostane Martinovi 45 000 EUR. Keď vráti rodičom pôžičku 10 000, stále mu na účte zostane 35 000 EUR. Z pôvodných 20 000 EUR to za 5 rokov predstavuje 75%, čo je pri zloženom úročení výnos 11,8% ročne.

Záver

House-hacking je mocná stratégia pre každú fázu realitného trhu a funguje všade, kde funguje prenájom a podnájom. Nie je to však stratégia pre každého. Vyžaduje určité odriekanie, skromnosť a schopnosť analyzovať trh a učiť sa. A veľkú dávku samostatnosti, trpezlivosti a sebadôvery vo vlastné schopnosti. Ani pečené holuby nepadajú samé z neba. Ale keď sa zadarí, aj house-hacking ruže prináša.