Kde v Bratislave si mám kúpiť byt na investíciu? 4+1 tip pre rok 2021

259
Investičné príležistosti v Bratislave

V článku sa dozviete:

  • Ktoré lokality v Bratislave považujeme za najlepšie na kúpu investičného bytu a prečo?
  • Aké výhody a nevýhody plynú z investovania do nehnuteľností v rôznych lokalitách?
  • Ktorú lokalitu považujeme za nedocenený tajný tromf?

Tip č. 1 – Mlynské Nivy a okolie

Áno, toto ste zrejme očakávali. Či chcete alebo nechcete, Nivy sa pomaly a isto stávajú novým centrom mesta, kde sa koncentruje biznis, nákupné možnosti, kultúra a voľný čas a aj prémiové bývanie. Ceny novostavieb tu nezriedka dosahuju 5-6 tisíc eur za meter štvorcový, výstavba neutícha a zatiaľ ani dopyt. Faktom však zostáva, že napriek premršteným cenám v tejto lokalite (staršie byty nevynímajúc) tu bude dopyt dlhodobo pretrvávať a za 5 rokov bude lokalita vyzerať a fungovať oveľa lepšie ako vyzerá a funguje dnes. My sa zameriavame prioritne na staršie nehnuteľnosti a máme osobitne radi mikrolokalitu 500 bytov a všetko v jej okolí až po Miletičovu a Záhradnícku ulicu.

Výhody/Príležitosti: Rozsiahla zmiešaná výstavba v tejto lokalite má mestotvorný charakter a má potenciál ďalej zvyšovať príťažlivosť tejto lokality aj na prenájom aj na bývanie

Nevýhody/Hrozby: Ceny sú tu veľmi vysoké v porovnaní so zvyškom mesta a sú porovnateľné, niekedy aj vyššie ako v prvom bratislavskom obvode, a je tu veľký pretlak investorov aj ľudí hľadajúcich bývanie.

Pozrite si naše realizácie a ponuky z tejto lokality:

Tip č. 2 – Okolie Trnavského mýta

Trnavské mýto a jeho okolie sú kľúčovým dopravným uzlom Bratislavy a vzhľadom na pripravovanú premenu Istropolisu a ďalších budov v jeho okolí patrí medzi mimoriadne perspektívne rozvojové lokality a zároveň už aj dnes veľmi žiadané nájomníkmi. Je takmer isté, že za 5-10 rokov bude Trnavské mýto vyzerať oveľa lepšie ako dnes a bude aj adekvátne drahšie. Pritom sa v okolí ešte stále dajú nájsť staršie byty za rozumné ceny. Novostavby ani nie.

Výhody/Príležitosti: Obnova Istropolisu a neskôr možno aj Filiálky, tržnice a ďalších budov v okolí bude v budúcnosti atraktivitu tohto dôležitého miesta zvyšovať. Aj dnes je tu dopyt silný, ale nie až taký silný, ako v okolí Mlynských nív.

Nevýhody/Hrozby: Výstavba sa môže v lokalite zbrzdiť a môže vzniknúť „permanentné stavenisko“. Dôvody môžu byť rôzne – od ekonomickej recesie a nedostatku financií až po nesúhlasné stanoviská mesta a iných zainteresovaných strán.

Tip č. 3 – Sídlisko Pokrok a bývalá Februárka

Od Račianskeho mýta po Pioniersku ulicu popri Račianskej ulici zľava sa tiahne sídlisko kombinujúce panelovú a murovanú výstavbu. Je to príjemné, zelené, útulné a tiché sídlisko, kde sa ešte stále celkom dobre parkuje a je odtiaľ dobrá dopravná obslužnosť na všetky smery. Toto je podľa nášho názoru aj jedno z najlepších miest na investíciu v Bratislave, pretože sa tu stretáva veľmi silný dopyt po vlastnom bývaní a prenájmoch a lepšia cenová hladina ako v Starom meste, Mlynských nivách či iných lokalitách širšieho centra. Z urbanistického hľadiska bude dobré, keď sa ukončí masívna výstavba na druhej strane Račianskej ulice, čím sa zvýši kvalita života v okolí a aj zlepší občianska vybavenosť.

Výhody/Príležitosti: Ide o žiadané sídlisko na bývanie aj prenájom. Aj dnes je tu dopyt silný, ale nie až taký silný, ako v okolí Mlynských Nív. Na druhej strane Račianskej ulice prebieha výstavba, ktorej ukončenie bude mať pozitívny vplyv na lokalitu.

Nevýhody/Hrozby: Neprebieha tu žiadna „miestotvorná“ výstavba, takže nové verejné priestory ani nič podobné tu zrejme nevznikne.

Tip č. 4 – Vybrané mikrolokality Starého mesta

Centrum mesta býva typicky najlepšie miesto na investíciu do nájomného bytu, ale Bratislava je v tomto vďaka svojej geografii trochu výnimka. Ceny bytov na pešej zóne sú síce naozaj vysoké, ale tieto byty sú v mnohom problematické a my ich na investíciu veľmi neodporúčame. V uplynulých rokoch historické centrum profitovalo z prudko rastúceho turizmu a trendu Airbnb. To dnes prakticky skončilo a tieto byty menej oslovujú ľudí hľadajúcich vlastné bývanie. Bývať v historickom centre prináša totiž aj určitý diskomfort a obmedzenia a žiadne výrazné zmeny k lepšiemu tu očakávať nemožno. Preto dnes nie je jedno, kde v Bratislave I zainvestujete. My odporúčame najmä lokality naviazané na biznis, školy či obchodné centrá (Blumentál, okolie Mýtnej ulice, okolie Medickej záhrady a Dunajská štvrť), ktoré sú pre nájomcov atraktívne a majú dobrú dopravnú dostupnosť.

Výhody/Príležitosti: V spomínaných lokalitách je málo pravdepodobné, že budete mať núdzu o nájomníkov. Sú to tiež lokality, kde nejaká masívna nová výstavba nehrozí, takže nebudete mať pod oknami roky stavenisko.

Nevýhody/Hrozby: Tieto lokality Starého mesta sú veľmi vyhľadávané najmä investormi, ale aj na prémiové bývanie, takže ceny tu vždy boli a budú vysoké.

Pozrite si naše realizácie a ponuky z tejto lokality:

Bonusový tip – Stred Petržalky a okolie Draždiaku

Tento tip je akýmsi nedoceneným tajným tromfom, o ktorom ste možno neuvažovali. Predsa len Petržalka trpela povesťou nocľahárne, aj keď to dnes už dávno neplatí. Naopak začiatok Petržalky v blízkosti električkovej trate je dnes veľmi žiadaný a poriadne drahý.

Nám sa však pozdávajú investície do nájomných bytov v strednej časti Petržalky – pozdĺž Chorvátskeho ramena a v okolí jazera Draždiak. Táto časť Petržalky má dnes ešte stále veľmi priaznivé cenovky bytov. Najmä kvôli väčšej vzdialenosti od centra mesta a menšiemu záujmu zo strany potenciálnych nájomcov. Donedávna sa tu nachádzalo mnoho nezateplených a vzhľadovo neatraktívnych bytoviek. Občianska vybavenosť je tu však výborná, možnosti trávenia voľného času skvelé, a keď sa postaví predĺženie električkovej trate až po Janíkov dvor, očakávame nárast cien bývania v tejto lokalite porovnateľný s nárastom cien o 10-15% v lokalitách pozdĺž prvej časti električkovej trate po jej spustení.

Severná časť Petržalky v pešej dostupnosti električky je dnes nájomcami veľmi vyhľadávaná lokalita a o 2-3 roky to môže byť aj stred Petržalky.

Výhody/Príležitosti: Ceny v tejto lokalite patria medzi najnižšie v meste s výnimkou okrajových častí. Výstavba električky je veľkou príležitosťou na odstránenie niektorých problémov lokality – väčšej vzdialenosti centra a neupraveného vzhľadu voľných priestranstiev. Očakávame nárast záujmu o bývanie aj prenájom, aj keď priznávame, že ide čiastočne o špekuláciu.

Nevýhody/Hrozby: Ak by sa električku dostavať nepodarilo, ceny bytov budú zrejme iba kopírovať vývoj v zvyšných častiach mesta.

Vyššie sme vymenovali 5 lokalít, ktoré v súčasnosti považujeme za atraktívne pre investovanie do nájomných bytov. To však neznamená, že v iných lokalitách je to nevýhodné, alebo by ste to nemali robiť. Naopak, zaujímavých lokalít je v Bratislave oveľa viac, len by sme určite odporúčali ich poznať alebo spoznať skôr než investujete. Je dôležité tiež podotknúť, že sa na investičné byty v tomto článku pozeráme rovnako z pohľadu potenciálneho príjmu z prenájmu ako aj z pohľadu perspektívy rastu cien v lokalite. Ak by sme zohľadňovali len príjem z prenájmu (cash-flow), tak by sme odporúčali iné lokality mimo centra mesta. O tom však niekedy nabudúce.

Ak máte nejaké podnety, nápady alebo pripomienky, radi ich s vami prediskutujeme. Napíšte alebo zavolajte nám.