Mať vlastný byt v Bratislave bez hypo za 4 roky?
Je to možné!

110
Bratislava Slovakia City  - goosyphoto / Pixabay
goosyphoto / Pixabay

Vlastné bývanie je snom každého mladého človeka. Ak má rodičov, ktorí s prvým bytom pomôžu, všetko ostatné je omnoho jednoduchšie. Ak však takéto potrebné finančné zázemie v rodine nemá, môže sa sen o vlastnom byte zdať takmer nedosiahnuteľným. Hrozí buď „mamahotel“ do 35-ky alebo 30-ročné zadlženie sa v podobe hypotéky. A to najmä v Bratislave, kde sú ceny bývania na meter štvorcový jednoznačne najvyššie z celého Slovenska. 

Ak človek niečo veľmi chce a ide za tým, dosiahnuť sa dá, ako sa hovorí, takmer všetko. Príkladom môže byť hypotetický Karol Š., ktorý vyštudoval Ekonomickú univerzitu v Bratislave a počas školy si trochu privyrábal rôznymi brigádami a stážami. Karol je trochu iný, ako väčšina jeho spolužiakov na škole. Myslí totiž na budúcnosť. Jednoducho, to čo zarobí, v daný mesiac do haliera neminie na kávičky, oblečenie, elektroniku a pivo s kamarátmi, ako väčšina jeho vrstovníkov, ale snaží sa ušetriť zo zarobených peňazí maximum. Chce totiž čím skôr bývať vo vlastnom a je ochotný kvôli tomu makať na sebe. Či je to z jeho strany príliš veľké odriekanie, posúďte sami.

Rok 1 – Pomalý rozklus 

Karol skončí vysokú školu s úsporami vo výške 5 000 €. Zamestná sa v centre zdieľaných služieb za nástupný plat 1 300 € v hrubom. Zamestnávateľ mu prisľúbi odmenu vo forme 13. a 14. platu a po 6 mesiacoch zvýšenie mesačného príjmu na 1 500 €, ak sa osvedčí.  A Karol sa osvedčí. To znamená, že prvých  6 mesiacov zarába približne 970 € v čistom a ďalších 6 mesiacov 1 110 € mesačne.

Ročný príjem v čistom teda predstavuje 12 480 € plus odmeny 2 220 €. 

V priebehu roka Karol zistí, že si dokáže privyrobiť rôznymi drobnými činnosťami, ako sú príležitostné brigády, drobné výpomoci a nákup a predaj vecí na internete. Všetky takto získané financie si odkladá a celkovo takto za prvý rok zarobí ďalších 1 440 €.

Teraz k jeho výdavkom. Karolove mesačné náklady sú: 300 € za prenájom izby blízko biznis centra kde pracuje, 300 € za stravu, 100 € za rôzne služby ako telefón, internet,  doprava a 200 € minie na iné nákupy. V prvom polroku mu teda z mesačného platu zostáva 70 €, v druhom polroku 210 €. Všetko ušetrí. 

Karol si samozrejme peniažky nesporí doma do vankúša ani na bežnom účte v banke. Chce využiť všetky zmysluplné možnosti, preto si spraví prieskum, nechá si poradiť a rozhodne sa uložiť si svoje úspory do kombinácie viacerých dlhopisových a akciových fondov a realitného fondu. Táto kombinácia investícií je mu schopná pri pomerne konzervatívnom charaktere investície priniesť zhodnotenie okolo 4% ročne. 

Po roku práce má teda odložených 70×6 + 210×6 (ušetril z mesačného platu) + 2×1110 (13.+14. plat) = 420+1260+2220=3 900 € + 1 440 € si privyrobil. Celkovo dokázal Karol za rok nasporiť na bežnom účte v banke 5 340 €  a investície sa mu zhodnotili na sumu 5 183 €. Spolu teda výška jeho úspor dosahuje 10 523 €. Na byt to nestačí, ale na začiatok je to dobré.

RokNáklady
Prenájom300
Strava300
Služby100
Iné nákupy200
Spolu900

Rok 2 – Pokojný a plynulý beh

Počas prvých troch mesiacov ďalšieho roka Karol nachádza lacnejšiu, zdieľanú izbu za 320 € mesačne, čím mu mesačný náklad na bývanie klesne na 160 €.  K brigádam si mimoriadne pridáva víkendové preklady a písanie webových článkov. Celkovo tak dokáže zarobiť a ušetriť počas troch mesiacov 880 € mesačne navyše mesačne k platu. 

Zároveň v prvom kvartáli Karol nájde a kúpi 3-izbový byt v Podunajských Biskupiciach po staršej čiastočnej rekonštrukcii. Inzerovaná cena bytu je 125 000 €, ale Karolovi sa podarí zjednať ju na 120 000 €. Kúpu zrealizuje vďaka  30-ročnému úveru vo výške 108 000 (90% podiel istiny úveru k hodnote nehnuteľnosti), ktorý dostane od banky, s mesačnou splátkou vo výške 373 €. Zvyšných 12 000 € investuje Karol do kúpy bytu z vlastných úspor, čiastočne predajom podielových fondov a čiastočne z bežného účtu.

Karol je našťastie zručný, takže byt počas dovolenky sám vymaľuje, vyčistí a zariadi nábytkom a spotrebičmi z druhej ruky, čo ho celkovo nevyjde viac ako 1 000 €. Mesačné náklady spojené s prevádzkou bytu predstavujú 250 € a Karol ihneď prenajme jednotlivé izby v byte za 250+250+200 eur. Spolu teda byt prinesie na nájomnom mesačne 700 €, v čistom teda ide o 450 €. 

Po jeden a pol roku v zamestnaní zvýšia Karolovi plat o 100 eur v čistom mesačne, čo mu opäť pomôže doplniť úspory, ktoré mu v dôsledku kúpy bytu významne poklesli. Spolu majú Karolove ročné úspory na konci druhého roka hodnotu 8 538 €, z čoho je väčšina zainvestovaná vo fondoch. Na účte si Karol ponecháva iba pohotovostnú likviditu. Vlastní však tiež byt, ktorého hodnota rastie o 4% ročne, a má príjem z prenájmu, ktorý mu spláca hypotéku. Zostatok nesplatenej hypotéky ku koncu 2. roka predstavuje 105 850 €. Čistá hodnota Karolovho majetku na konci druhého roku dosahuje  31 420 €. A to už je lepšie.

RokHodnota majetku
Bežný účet755
Investície vo fondoch7 782
Byty128 732
Hypotéky105 850
Spolu31 420

Rok 3 – Zrýchlené tempo

Začiatkom tretieho roka Karol opäť intenzívne šetrí a tvrdo pracuje. Podarí sa mu pri výmene nájomníkov v byte dosiahnuť zvýšenie celkového nájomného o 50 €. Zároveň v polovici roku zmení zamestnávateľa, pričom v novej práci mu pozícia seniora prinesie 2 000 € v hrubom mesačne + 20%-ný ročný bonus. Tiež sa presťahuje do menšej samostatnej nájomnej izby za 230 € mesačne, jeho výdavky na život však napriek tomu nepresiahnu 900 € mesačne z prvého roka. Jeho snaha prináša ovocie, a Karol má už v druhom polroku dostatok úspor aj dostatočný príjem, aby mohol kúpiť ďalší byt na hypotéku. 

Vo štvrtom kvartáli kupuje Karol úspešne garzónku v hodnote 65 000 €. Kvôli predschválenej hypotéke opäť zjedná zľavu a kupuje ju za 62 000 €. Výška hypotéky dosahuje 49 600 €. Karol garzónku vymaľuje a zariadi za 1 400 €. Minie nato prakticky celé úspory investované vo fondoch ako aj peniaze na účte. Teraz má však ďalší byt a okamžite ho dáva do prenájmu za 400 € mesačne s celkovými nákladmi na úrovni 150 € mesačne. Vďaka zvýšeným príjmom a koncoročným bonusom v práci sa mu darí ku koncu roka opäť navýšiť úspory na vyše 7 000 €. Ceny oboch bytov rastú (o 4% ročne) a hypotéky sa pomaličky splácajú z prenájmu. Stav jeho majetku ku koncu tretieho roka tak vyzerá nasledovne: 

RokHodnota majetku
Bežný účet1 037
Investície vo fondoch6 065
Byty199 521
Hypotéky-152 217
Spolu54 406

Rok 4 – Šprint

Karol v priebehu dopĺňa znížené úspory a investuje do fondov. Po roku od nástupu do novej práce dosiahne opäť zvýšenie platu na úroveň 2 200 € v hrubom, teda 1 590 € v čistom. Naďalej vlastní dva byty, ktoré prenajíma a sám naďalej býva v samostatnej izbe, ktorej nájom stúpne na 250 eur mesačne. Zároveň mu utešene rastú úspory vo fondoch, opäť aj vďaka koncoročným bonusom. Z toho sa Karol primerane teší, ale neteší ho bývať v nie veľmi atraktívnom podnájme. Po štyroch rokoch driny sa už nevie dočkať vlastného bývania. Koncom roka čistá hodnota jeho majetku dosahuje skvelých 82 220 €.

RokHodnota majetku
Bežný účet1 206
Investície vo fondoch21 456
Byty207 502
Hypotéky-147 944
Spolu82 220

Rok 5 – Víťaz v cieli

Karol je presvedčený, že už nastal správny čas zožať úrodu, ktorú zasial. Trhová hodnota trojizbového bytu dosahuje začiatkom roka úroveň viac ako 140 000€. Zostatok hypotéky na tomto byte klesá pod úroveň 100 000 €. Karol sa definitívne rozhodne byt predať a predčasne splatiť hypotéku. Podarí sa mu dohodnúť finálnu cenu 138 000 €. Po zaplatení dane z výnosu (3 420 €) a splatení úveru (99 500 €) zostane Karolovi 35 080 €.

Garsónka má v tom momente hodnotu takmer 70 000 eur a zostatok hypotéky predstavuje 47 614 €. Karol neváha a okamžite zažiada banku o predčasné splatenie úveru aj na garzónku. Môže si to dovoliť vďaka zisku z trojizbáku a investíciám v podielových fondoch, v ktorých má našetrené viac ako 20 000 €. Po splatení hypotéky si Karol konečne plní svoj sen a stáva sa hrdým majiteľom úverom nezaťaženého bytu v Bratislave, na ktorý si sám zarobil za štyri roky. Na účte a v podielových fondoch mu pritom zostáva ešte stále takmer 15 000 €. Mission accomplished! ☺

Pre úplnosť dodajme, že Karol sa ihneď presťahuje do vlastnej garzónky, čím mu klesnú náklady na bývanie, ale zároveň mu klesne aj príjem z prenájmu. Môže si opäť dopriať o čosi viac na životných nákladoch a pritom je stále s výdavkami na úrovni ako pred štyrmi rokmi. 

RokNákladyNárast v %
Náklady na bývanie150-50%
Strava350+17%
Služby140+40%
Iné nákupy250+25%
Spolu890-1%

Na záver sa ešte pozrime na stav Karolovho majetku:

RokHodnota majetku
Bežný účet3 519
Investície vo fondoch26 134
Byty70 997
Hypotéky0
Spolu100 650

„Či si myslíte, že to dokážete, alebo si myslíte, že to nedokážete, máte pravdu.“
– Henry Ford

Áno, bez mučenia priznávame, že ide o teoretické prepočty a predpoklady. Zakladajú sa však na reálnych číslach, hoci výsledok sa javí ako mierne extrémny. Ak to však niekto chce aplikovať prakticky, môže sa inšpirovať Karolovým prístupom. Možno mu to potrvá 7 rokov a možno 10, ale stále je to lepšie ako 30 rokov. A áno, počítame s rastom hodnoty bytov o 4% ročne. Ak by však k nej nedochádzalo, iba sa to o pár rokov oddiali. Zároveň musí mať pri tejto stratégii človek chuť riešiť investičné byty, nájomníkov, zmluvy, hypotekárne financovanie a investovanie do fondov. Čo určite nie je pre každého. Ale je to možné. Ak by mali záujem o excel s prepočtami, napíšte nám. Alebo si prečítajte o tom, ako sa dá v Bratislave bývať zadarmo. Prajeme veľa úspechov pri sporení a investovaní!