Tri stratégie pre začínajúcich realitných investorov

277
Bratislava Slovakia City  - goosyphoto / Pixabay
goosyphoto / Pixabay

V tomto článku si predstavíme tri stratégie investovania do nehnuteľností, ktoré odporúčame investorom, ktorí majú s realitami malé alebo žiadne skúsenosti. Povieme si niečo o ich výhodách, nevýhodách a samozrejme aj súvisiacich rizikách a výnosoch, ktoré sa pri nich dajú očakávať. Predstavíme aj päť predpokladov, ktoré by ste mali spĺňať, ak máte o investovaní vôbec uvažovať.

Tak ste sa rozhodli, že aj vy čo-to zarobíte a chceli by ste kráčať s dobou a investovať do nehnuteľností. O trhu a iných súvislostiach toho neviete veľa, azda len toľko, že ceny bytov stále rastú a nezastavila ich ani kríza. Aj vy sa chcete na tom podieľať. 

Povedzme si otvorene, že ak máte iba málo peňazí a málo času a nemáte chuť sa tomu intenzívne venovať a ovplyvňovať výsledok, tak sú pre vás jedinou zmysluplnou voľbou realitné fondy. Tie všetko urobia za vás a zoberú si za to väčšinu výnosu. Ak však cielite vyššie, čítajte ďalej.

To je všetko fajn, ale v úvode vás musíme varovať. Nehnuteľnosti sú biznis. Tvrdý biznis. Prináša pekné momenty, ale aj veľké problémy. Je to o behu na dlhú trať, na rýchle zbohatnutie zabudnite. A na pasívny príjem aspoň spočiatku tiež. Skôr sa môže stať, že ak do toho vletíte nerozumne, nebudete mať žiaden príjem a kopu starostí. Aby ste sa nespálili, overte si, či spĺňate predpoklady spomenuté nižšie.

Základné predpoklady pre investovanie do nehnuteľností

1. Musíte mať našetrené peniaze!

Je veľmi málo pravdepodobné, že sa Vám na Slovensku podarí kúpiť investičnú nehnuteľnosť na 100%-ný úver a bude Vám niesť pozitívny pravidelný výnos. A ešte potrebujete rezervy na opravy, zariadenie, neobsadenosť, právnikov,…. Skrátka kupujte keď máte úspory na toto určené. Hypotekárne úvery do 80% hodnoty nehnuteľnosti tu nemáme vyslovene iba kvôli regulácii, ale aj kvôli obozretnosti a zníženiu rizika pre obe strany transakcie.

2. Musíte mať bokom odloženú finančnú rezervu na zlé časy

Nezameňajte si to s bodom 1. Toto je železná rezerva na účte alebo v hotovosti a mala by byť vo výške aspoň 3-6 platov. Ak ju nemáte, riskujete, že v prípade problému prídete o nehnuteľnosť či nájomníkov. Súčasná pandémia niektorých investorov dosť potrápila.

3. Musíte sa zmieriť s tým, že nájomcovia môžu byť otravní, môžu vám ničiť majetok a neplatiť

S prenájmom nehnuteľností je spojených množstvo rizík, s ktorými je potrebné sa oboznámiť a počítať s nimi, tak ako počítate s možnou chorobou či zlým počasím. Aj nočné telefonáty ohľadne prasknutého potrubia, či sťažnosti susedov. Ak sa vám to nepozdáva, nechoďte do toho.

4. Mali by ste sa začať zaujímať o dane, realitné právo a o podnikanie celkovo.

Aj keď prenájom nehnuteľností nie je typ podnikania, ktorý by si vyžadoval založenie živnosti alebo firmy, stále je to podnikateľská činnosť. Počítajte s tým, že sa musíte v týchto oblastiach vzdelávať. Ak nie, budete mať problémy a/alebo nízke výnosy.

Buďte pripravení vyhrnúť si rukávy a makať na zveľaďovaní svojich nehnuteľností.

Ak na to nemáte chuť, čas a schopnosti, budete musieť platiť za všemožné služby od oprávarov a revíznych technikov, cez právnikov a daňových poradcov až po interiérových dizajnérov a upratovačky. Dá sa to aj takto, len s tým dopredu počítajte vo výnosoch.

Ešte sme vás neodradili? Tak sa poďme pozrieť na vec podrobnejšie.

Investičné stratégie, ktoré sú vhodné pre ľudí, ktorí s nehnuteľnosťami začínajú

1. Investičný byt “na kľúč”

V rámci tejto stratégie odporúčame v začiatkoch kúpiť pekne zariadený byt v dobrej lokalite. Máme na mysli lokalitu, ktorá je žiadaná z hľadiska prenájmu a bude sa pozitívne vyvíjať z urbanistického hľadiska aspoň najbližších 5 rokov. Mal by byť čerstvo zariadený (žiadne 8-ročné rekonštrukcie!), ideálne v skolaudovanej novostavbe alebo v obnovenom bytovom dome. Stačí, keď bude aj maličký, ale nemusí byť. Aj za cenu toho, že bude stáť relatívne veľa peňazí, čo je v tomto prípade nevýhoda.

Prečo to odporúčame? Pretože aspoň niečo rýchlo kúpite a budete mať nejakú dobu pokoj s opravami bytu a zariadenia. Je tiež pravdepodobnejšie, že na pekný byt nájdete dobrého nájomníka, pretože si skôr budete môcť vyberať, a tiež, že ho nájdete rýchlo. Je menšia šanca, že sa spálite a naopak veľká šanca, že sa o prenájme a nehnuteľnostiach čosi naučíte bez zbytočného stresu. Rizikom je tu najmä nižší očakávaný výnos, pretože tieto byty sa zvyčajne predávajú za prémiové ceny. Ak neviete ako nato, pokojne sa s nami spojte, poradíme vám.

Príklad realizácia Starý Stein
Dobrý príkladom investičného bytu bola realizácia Starý Stein.

2. House-hacking

House-hacking je skvelá stratégia, ktorá je tu s nami už od nepamäti, ale v uplynulých desaťročiach v našich končinách akosi upadla do zabudnutia. Jednoducho dajte časť vašej nehnuteľnosti do podnájmu ľuďom, ktorí vám prostredníctvom nájomného pomôžu znižovať náklady na jej vlastníctvo a prípadný úver.

Znie to pre vás nereálne? Áno, nevýhodou je určitý diskomfort, ktorý nie je pre každého. Ale finančné výhody sú nesporné. Ak si chcete prečítať o tom, ako sa dá v Bratislave bývať pomocou house-hackingu zdarma, odporúčame tento blog. Ak odhliadneme od faktoru výberu nájomníka, tak riziko, ktoré pri tejto stratégii podstupujete, je pomerne nízke. Všetko máte teoreticky aj prakticky pod kontrolou vy. Samozrejme, výnosy nie sú svetoborné, skôr sa dá hovoriť o solídnych úsporách na nákladoch, čo tiež rozhodne nie je na zahodenie.

Príkladom house-hackingu je byt na Dostojevského rade. Má dve samostatné vnútorné bytové jednotky – garzónku a trojizbový byt.

3. Kúpa staršieho bytu a jeho prerábka “na kľúč”

Uznávame, že toto sa na prvý pohľad nemusí javiť ako stratégia vhodná pre začiatočníckych investorov. Ale prvý pohľad môže byť klamlivý a všetko závisí od vášho prístupu. Predpokladajme, že si spravíte prehľad o ponuke na trhu a nájdete si 3-4 firmy, ktoré sa zaoberajú prerábkou bytu „na kľúč“. Vypýtate a preveríte si referencie a orientačné cenové ponuky. Dohodnete si bytového dizajnéra a/alebo architekta, ktorému poviete svoje preferencie a spoločne urobíte obhliadky na realizovaných projektoch budúceho dodávateľa prestavby. Vyberiete si z inzercie čo najškaredší byt, kúpite ho a necháte architekta a stavbárov samostatne pracovať. Len priebežne kontrolujete rozpočet, rýchlosť  a kvalitu dodania.

Znie to komplikovane? Áno, je to rozhodne časovo, pracovne a vedomostne omnoho náročnejšie ako alternatívy uvedené vyššie, ale táto stratégia vás naozaj veľa naučí a má potenciál priniesť zaujímavý výnos už od začiatku. Teda ak ste naozaj kúpili škaredý byt a vďaka jeho odpudivosti ste zjednali kúpnu cenu nadol. Po rekonštrukcii a zariadení bytu ale máte na pár rokov pokoj s veľkou údržbou a môžete sa sústrediť na získavanie skúseností a znalostí súvisiacich s prenájmom nehnuteľností. Dobrou správou je tiež fakt, že poskytujeme službu, v rámci ktorej vám vieme celý vyššie uvedený proces sprostredkovať na kľúč. A stále na tom ešte zarobíte viac, ako by ste zarobili pri prvej stratégii. Ak nie, nezarobíme ani my.

Vhodným príkladom je naša realizácia Mlynské Nivy.

Niektorí skúsenejší investori budú po prečítaní až sem možno sklamaní, že tu neuvádzame stratégiu spočívajúcu v kúpe bytov v developerských projektoch v počiatočnej fáze (kedy sú tieto byty ešte relatívne lacné) a následnom predaji alebo prenájme po kolaudácii a odovzdaní. Neuvádzame ju zámerne, pretože ju považujeme za veľmi rizikovú až špekulatívnu, aj keď potenciálne výnosnú.

Prečo je tam veľké riziko? Pretože niekoľko rokov financujete svojimi peniazmi developera a nemáte nič okrem prísľubu dokončenia a odovzdania bytu. Keď sa niečo pokazí u developera, prídete o peniaze, alebo sa k nim veľmi dlho nedostanete. Keď sa medzičasom niečo zmení ohľadne zákonov či stavebných pozemkov pod stavbou, máte veľký problém. A mohli by sme pokračovať. Pre férovosť je potrebné povedať, že existuje dostatočné množstvo ľudí, ktorí z tejto stratégie profitovali a profitujú. Pre začiatočníkov s menším finančným majetkom to však neodporúčame, alebo aspoň odporúčame sústrediť sa iba na renomovaných developerov a projekty v neskoršej fáze dokončenia.

Záverom by sme chceli ešte raz spomenúť, že vyššie spomínané tri stratégie pre začínajúcich realitných investorov nie sú vhodné pre každého, ale iba pre toho, kto to myslí s nehnuteľnosťami naozaj vážne a má dlhodobé myslenie. Aj preto sme uviedli 5 základných predpokladov, ktorých nesplnenie by vás malo odradiť alebo aspoň upozorniť. Ak ich však dnes nespĺňate, neznamená to, že sa to v budúcnosti nemôže zmeniť, alebo by ste sa o nehnuteľnosti nemali pokúšať vôbec. Naopak, rozširujte svoje obzory a finančné možnosti a investujte. Ide o skvelú investíciu v akejkoľvek dobe.